Panorama del sector
El mercado de residencias y centros de mayores en España
El envejecimiento de la población convierte al sector sociosanitario en uno de los de mayor crecimiento estructural en España. Residencias, centros de día y servicios de atención a mayores despiertan un fuerte interés de operadores especializados y fondos, atraídos por la demanda creciente y los ingresos recurrentes.
La valoración depende de la ocupación, el mix entre plazas privadas y concertadas con la administración, las licencias y ratios asistenciales exigidos por cada Comunidad Autónoma, y la calidad de las instalaciones. La regulación autonómica y el cumplimiento normativo son determinantes en cualquier operación del sector.
Demanda actual: Muy alta y estructural, con fondos y operadores especializados muy activos.
Valoración
Cuánto cuesta comprar residencia o centro de día de mayores
La valoración se construye principalmente sobre el EBITDA y la facturación recurrente, ajustada por los factores propios del sector. Estas son las referencias de mercado que utilizamos como punto de partida:
- Múltiplo sobre EBITDA
- 5x – 8x EBITDA
- Múltiplo sobre facturación
- 1x – 2x facturación
- Rango de operación
- 300.000 € – 15.000.000 €
- Volumen en España
- +5.500 residencias
Qué mueve el precio
Factores que suben y bajan la valoración
Suben el valor
- Alta ocupación estable de plazas
- Mix equilibrado de plazas privadas y concertadas
- Licencias y autorizaciones sanitarias en regla
- Instalaciones modernas y bien mantenidas
- Equipo asistencial cualificado y estable
Restan valor
- Baja ocupación o dependencia de concertadas
- Incumplimiento de ratios y normativa autonómica
- Instalaciones que exigen inversión inmediata
- Reclamaciones o incidencias asistenciales
Due diligence
Qué revisar antes de comprar residencia o centro de día de mayores
- Analizar la ocupación histórica y su estabilidad
- Revisar el mix de plazas privadas y concertadas
- Verificar licencias, autorizaciones y ratios asistenciales
- Evaluar el estado del inmueble y las inversiones pendientes
- Estudiar el cumplimiento normativo autonómico
- Comprobar incidencias, inspecciones y reclamaciones
Perfiles
Quién compra en este sector
- Operadores sociosanitarios en expansión
- Fondos especializados en healthcare y real estate sanitario
- Grupos que consolidan residencias por regiones
Métricas
KPIs que analizamos en el sector
Preguntas frecuentes
Dudas al comprar residencias y centros de mayores
La regulación autonómica de centros sociosanitarios: licencias, ratios de personal, condiciones de instalaciones y régimen de conciertos. Varía por Comunidad.
Entre 5x y 8x EBITDA o 1x-2x facturación, con prima por alta ocupación e instalaciones modernas. El inmueble puede valorarse aparte.
Ambas fórmulas existen. A veces se separa la explotación del inmueble (modelo OpCo/PropCo). Analizamos qué te conviene.
Un mix equilibrado aporta estabilidad, pero la excesiva dependencia de concertadas expone a cambios de política autonómica.