Panorama del sector
Qué debes saber antes de vender hoteles y alojamientos turísticos
El sector hotelero español es uno de los más atractivos del mundo para la inversión, con cadenas, fondos e inversores patrimoniales adquiriendo activos por su combinación de explotación y valor inmobiliario. En España se contabilizan +18.000 establecimientos de este tipo, un volumen que sostiene un mercado de compraventa activo, impulsado por el relevo generacional, la consolidación del sector y la entrada de compradores que prefieren adquirir un negocio en marcha antes que arrancar de cero.
El valor de un hotel combina la explotación (ocupación, RevPAR, margen) y el valor inmobiliario del activo, con especial peso en la ubicación, la licencia turística y el potencial de mejora de la gestión. Como referencia de mercado, las operaciones se mueven en 6x – 10x EBITDA (o 2x – 4x facturación), con tickets habituales de 300.000 € – 20.000.000 €. Los factores que más elevan la valoración son la caja real bancarizada, la recurrencia de ingresos y una baja dependencia del propietario en el día a día.
Demanda actual: Muy alta en zonas turísticas, con interés de cadenas, fondos e inversores patrimoniales.
Valoración
Cuánto vale tu hotel o alojamiento turístico
La valoración se construye principalmente sobre el EBITDA y la facturación recurrente, ajustada por los factores propios del sector. Estas son las referencias de mercado que utilizamos como punto de partida:
- Múltiplo sobre EBITDA
- 6x – 10x EBITDA
- Múltiplo sobre facturación
- 2x – 4x facturación
- Rango de operación
- 300.000 € – 20.000.000 €
- Volumen en España
- +18.000 establecimientos
Qué mueve el precio
Factores que suben y bajan la valoración
Suben el valor
- Ubicación turística consolidada y demanda estable
- Buena ocupación y RevPAR frente a la competencia
- Inmueble en propiedad con valor patrimonial
- Licencia turística y categoría en regla
- Potencial de mejora de gestión y reposicionamiento
Restan valor
- Estacionalidad y dependencia de un único mercado emisor
- Necesidad de fuerte inversión (CAPEX) en reforma
- Restricciones normativas a la licencia turística
- Dependencia de intermediarios (OTAs) y su comisión
Preparación
Cómo preparar la venta de tu hotel o alojamiento turístico
- Optimizar la ocupación y el RevPAR antes de vender
- Ordenar cuentas separando explotación e inmueble
- Regularizar licencia, categoría y normativa
- Impulsar la venta directa para reducir comisiones
- Documentar el potencial de mejora y reposicionamiento
- Planificar y presupuestar el CAPEX pendiente
Errores a evitar
Errores habituales al vender
- Vender en temporada baja sin mostrar el año completo
- No separar el valor de la explotación y del inmueble
- Tener la licencia o la categoría sin regularizar
- Depender en exceso de las OTAs y su comisión
- Ocultar el CAPEX pendiente al comprador
Métricas
KPIs que analizamos en el sector
Preguntas frecuentes
Dudas al vender hoteles y alojamientos turísticos
Hacemos una valoración gratuita a partir de tu EBITDA y tu recurrencia, ajustada por ubicación turística consolidada y demanda estable y buena ocupación y revpar frente a la competencia. Como orientación, el mercado paga 6x – 10x EBITDA (o 2x – 4x facturación).
Con las cuentas ordenadas y un precio de mercado, la mayoría de operaciones de hoteles y alojamientos turísticos se cierran en un plazo de 2 a 6 meses. Un negocio con caja no declarada o mucha dependencia del dueño tarda más.
Combinando la explotación (EBITDA, RevPAR, ocupación) y el valor del inmueble. Los múltiplos de 6x-10x EBITDA o 2x-4x facturación son habituales según ubicación y activo.
En muchos casos sí: separar inmueble y explotación puede optimizar la fiscalidad y el precio total. Lo analizamos contigo antes de salir al mercado.