Panorama del sector
El mercado de hoteles y alojamientos turísticos en España
El sector hotelero español es uno de los más atractivos del mundo para la inversión, con cadenas, fondos e inversores patrimoniales adquiriendo activos por su combinación de explotación y valor inmobiliario. En España se contabilizan +18.000 establecimientos de este tipo, un volumen que sostiene un mercado de compraventa activo, impulsado por el relevo generacional, la consolidación del sector y la entrada de compradores que prefieren adquirir un negocio en marcha antes que arrancar de cero.
El valor de un hotel combina la explotación (ocupación, RevPAR, margen) y el valor inmobiliario del activo, con especial peso en la ubicación, la licencia turística y el potencial de mejora de la gestión. Como referencia de mercado, las operaciones se mueven en 6x – 10x EBITDA (o 2x – 4x facturación), con tickets habituales de 300.000 € – 20.000.000 €. Los factores que más elevan la valoración son la caja real bancarizada, la recurrencia de ingresos y una baja dependencia del propietario en el día a día.
Demanda actual: Muy alta en zonas turísticas, con interés de cadenas, fondos e inversores patrimoniales.
Valoración
Cuánto cuesta comprar hotel o alojamiento turístico
La valoración se construye principalmente sobre el EBITDA y la facturación recurrente, ajustada por los factores propios del sector. Estas son las referencias de mercado que utilizamos como punto de partida:
- Múltiplo sobre EBITDA
- 6x – 10x EBITDA
- Múltiplo sobre facturación
- 2x – 4x facturación
- Rango de operación
- 300.000 € – 20.000.000 €
- Volumen en España
- +18.000 establecimientos
Qué mueve el precio
Factores que suben y bajan la valoración
Suben el valor
- Ubicación turística consolidada y demanda estable
- Buena ocupación y RevPAR frente a la competencia
- Inmueble en propiedad con valor patrimonial
- Licencia turística y categoría en regla
- Potencial de mejora de gestión y reposicionamiento
Restan valor
- Estacionalidad y dependencia de un único mercado emisor
- Necesidad de fuerte inversión (CAPEX) en reforma
- Restricciones normativas a la licencia turística
- Dependencia de intermediarios (OTAs) y su comisión
Due diligence
Qué revisar antes de comprar hotel o alojamiento turístico
- Analizar ocupación, RevPAR y ADR frente a la competencia
- Revisar la situación del inmueble y su valor patrimonial
- Verificar licencia turística, categoría y normativa local
- Evaluar el CAPEX necesario y el estado del activo
- Estudiar la dependencia de OTAs y la venta directa
- Comprobar la estacionalidad y los mercados emisores
Perfiles
Quién compra en este sector
- Cadenas hoteleras en expansión
- Fondos e inversores patrimoniales
- Operadores que separan explotación e inmueble
Métricas
KPIs que analizamos en el sector
Preguntas frecuentes
Dudas al comprar hoteles y alojamientos turísticos
Como referencia de mercado, las operaciones se sitúan en 6x – 10x EBITDA (o 2x – 4x facturación), con tickets de 300.000 € – 20.000.000 €. El precio final depende de la caja real demostrable, la recurrencia de la clientela y la dependencia del propietario.
Lo prioritario en este sector: analizar ocupación, revpar y adr frente a la competencia; revisar la situación del inmueble y su valor patrimonial; verificar licencia turística, categoría y normativa local. En Cedraven te acompañamos durante toda la due diligence para que no compres a ciegas.
Puede ser todo o separado. Muchas operaciones distinguen la sociedad de explotación del inmueble (sale & leaseback). Estructuramos la operación según tus objetivos de inversión.
Porque combinan la caja de la explotación con el valor patrimonial del inmueble y un potencial de mejora de gestión que los inversores saben capturar.